Ein Bauvorhaben in Brandenburg braucht in den meisten Fällen eine Baugenehmigung. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde, in der Regel beim Landkreis oder bei der kreisfreien Stadt. Der Bauantrag läuft üblicherweise über die Gemeinde, die ihn mit ihrer Stellungnahme an die Bauaufsicht weiterreicht.
Wie vollständig dieser Antrag ist, entscheidet mit darüber, wie zügig er bearbeitet wird. Märkische Projekt Bau übernimmt den Bauantrag auf Wunsch komplett, von der Architektur- bis zur Werkplanung. Beim Hallenbau für BERTH Werbung in Gallun kamen Architektur, Planung und Bauantrag vollständig aus einer Hand.
Ohne Genehmigung darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Wer trotzdem anfängt, riskiert einen Baustopp und im schlechtesten Fall den Rückbau. Deshalb steht der Antrag am Anfang jedes Vorhabens, das nicht ausdrücklich verfahrensfrei gestellt ist.
Welche Unterlagen die Bauaufsicht braucht
Ein Bauantrag besteht aus dem Antragsformular und den Bauvorlagen. Welche Vorlagen im Einzelnen gefordert werden, hängt vom Verfahren und vom Vorhaben ab. Verbindlich Auskunft geben die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde und die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Am Anfang steht meist der amtliche Lageplan. Er kommt vom Vermessungsbüro und bildet die Grundlage, auf der Architekt und Tragwerksplaner weiterzeichnen. Erst wenn Grenzen und Höhen feststehen, lassen sich Abstandsflächen und die genaue Lage des Gebäudes verlässlich festlegen.
| Unterlage | Was drinsteht | Wer sie erstellt |
|---|---|---|
| Amtlicher Lageplan | Grundstück, Grenzen, geplante Gebäude, Abstände | Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur |
| Bauzeichnungen | Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab | Architekt oder Entwurfsverfasser |
| Baubeschreibung | Nutzung, Bauart, Baustoffe, technische Angaben | Entwurfsverfasser |
| Standsicherheitsnachweis | Tragwerk, Gründung, Lastannahmen (Statik) | Tragwerksplaner |
| Weitere Nachweise | Wärmeschutz nach GEG, Brandschutz, Entwässerung | Fachplaner |
Bauvorlageberechtigung
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben müssen die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben sein, in der Regel einem Architekten oder Bauingenieur. Ob und in welchem Umfang das für Ihr Vorhaben gilt, klären Sie am besten vor der Planung mit der Bauaufsicht.
Der Ablauf vom Vorentwurf bis zur Genehmigung
Vor dem Antrag steht die Planung. Sie wächst vom groben Vorentwurf zu prüffähigen Unterlagen und läuft in nachvollziehbaren Schritten.
- Vorentwurf: Kubatur, Nutzung und Lage auf dem Grundstück, abgeglichen mit dem Bebauungsplan.
- Entwurfsplanung: maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten und die Baubeschreibung.
- Zusammenstellung der Bauvorlagen inklusive Statik und der geforderten Nachweise.
- Einreichung über die Gemeinde an die untere Bauaufsichtsbehörde.
- Prüfung durch die Behörde, bei Bedarf mit Nachforderungen und Beteiligung weiterer Stellen.
- Baugenehmigung, meist mit Nebenbestimmungen und Auflagen.
Die Reihenfolge ist keine Formalität. Statik und Nachweise setzen auf der Entwurfsplanung auf, und die Baubeschreibung greift Angaben aus den Zeichnungen auf. Ändert sich der Entwurf spät, ziehen sich diese Änderungen durch alle Vorlagen und kosten Zeit.
Genehmigungsfreistellung oder vereinfachtes Verfahren
Die Brandenburgische Bauordnung kennt neben dem vollen Baugenehmigungsverfahren auch schlankere Wege. Welcher greift, hängt vom Vorhaben und vom Standort ab.
Bei der Genehmigungsfreistellung prüft die Bauaufsicht nicht förmlich. Das Vorhaben muss dafür im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen einhalten. Die Gemeinde kann trotzdem verlangen, dass ein Verfahren durchgeführt wird.
Die inhaltliche Verantwortung entfällt bei der Freistellung nicht. Das Vorhaben muss die Vorgaben genauso einhalten, nur die förmliche Prüfung durch die Behörde bleibt aus. Wer sich verschätzt, baut auf eigenes Risiko.
Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde einen eingeschränkten Umfang. Ob Ihr Vorhaben freigestellt ist, im vereinfachten oder im vollen Verfahren läuft, klären Sie vor der Planung mit der unteren Bauaufsichtsbehörde. Diese Einordnung entscheidet auch, welche Unterlagen Sie am Ende brauchen.
Bearbeitungszeit realistisch einschätzen
Wie lange die Bauaufsicht braucht, lässt sich vorab nicht seriös in Wochen beziffern. Die Dauer hängt von der Auslastung der Behörde, der Vollständigkeit der Unterlagen und der Zahl der zu beteiligenden Stellen ab.
Erfahrungsgemäß beschleunigt vor allem eins den Vorgang: ein vollständiger, prüffähiger Antrag ohne Nachforderungen. Jede Nachforderung hält die Prüfung an dieser Stelle an. Fragen Sie bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde nach, mit welchen Bearbeitungszeiten dort aktuell zu rechnen ist.
- Unvollständige oder widersprüchliche Bauvorlagen.
- Fehlende Beteiligung von Nachbarn oder Fachbehörden.
- Abweichungen vom Bebauungsplan, die eine Befreiung erfordern.
- Rückfragen zu Statik, Brandschutz oder Entwässerung.
Was Bauherren parallel klären sollten
Während der Antrag läuft, gibt es Aufgaben, die unabhängig von der Genehmigung anlaufen können. Wer sie zu spät angeht, bremst später den Baustart aus. Netzbetreiber und Vermessungsbüros arbeiten mit eigenen Vorlaufzeiten, die niemand kurzfristig verkürzt.
- Erschließung: Ist das Grundstück an Straße, Kanal und Versorgung angebunden, oder muss erst erschlossen werden.
- Medienanschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser, Gas oder Wärme und Telekommunikation, jeweils beim Netzbetreiber beantragen.
- Vermessung: der amtliche Lageplan für den Antrag und später die Einmessung des fertigen Gebäudes durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
- Schachtgenehmigungen und Sondernutzungen, wenn für Anschlüsse öffentliche Flächen aufgegraben werden.
Die Vermessung begegnet Ihnen zweimal: einmal für den Lageplan im Antrag, dann für die amtliche Einmessung des fertigen Gebäudes. Beide Termine gehören früh in die Planung, weil sie von externen Büros abhängen und nicht kurzfristig zu bekommen sind.
Diese Koordination gehört zum Service von Märkische Projekt Bau. Wir stimmen Behörden und Medienträger ab und unterstützen bei Schachtgenehmigungen, Sondernutzungen und Medienanschlüssen, damit die Anschlüsse stehen, wenn der Rohbau sie braucht.
Der erste Schritt
Ob Sie nur den Bauantrag brauchen oder das ganze Projekt schlüsselfertig vergeben wollen, klären wir im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch. Wie ein schlüsselfertiges Projekt danach Phase für Phase abläuft, steht im Beitrag zum Ablauf beim Schlüsselfertigbau.
Rufen Sie an unter +49 3375 95 09 70 oder nutzen Sie das Kontaktformular. Bringen Sie Grundstück, Nutzungsidee und vorhandene Unterlagen mit, dann lässt sich der Weg bis zur Genehmigung konkret abstecken.
