Der Rohbau trägt das Haus. Fundamente, Wände, Decken und der Dachstuhl entscheiden über Statik, Schallschutz und Jahrzehnte an Nutzungsdauer, lange bevor jemand über Fliesen oder Wandfarben nachdenkt. Fehler aus dieser Phase lassen sich später nur teuer korrigieren.
Dieser Beitrag zeigt, welche Gewerke am Rohbau arbeiten, in welcher Reihenfolge die Schritte aufeinander folgen und wovon die Dauer abhängt. Er richtet sich an Bauherren in Berlin und Brandenburg, die ein Angebot einordnen oder ihre eigene Baustelle verstehen wollen.
Was zum Rohbau gehört
Als Rohbau gilt das Gebäude, wenn die tragende Konstruktion samt Dachstuhl steht. Dicht ist es dann noch nicht. Dacheindeckung, Fenster und alles, was danach kommt, zählen bereits zur Gebäudehülle und zum Ausbau.
- Erdarbeiten: Mutterboden abtragen, Baugrube ausheben, Gelände sichern
- Gründung: Bodenplatte oder Keller samt Abdichtung
- Tragende Wände aus Mauerwerk oder Stahlbeton
- Geschossdecken mit Ringankern und Stürzen
- Massive Treppenläufe zwischen den Geschossen
- Schornstein, falls einer geplant ist
- Dachstuhl als Zimmererkonstruktion
Der Begriff Rohbau ist nicht genormt, und genau dort entstehen die Unterschiede zwischen Angeboten. Manche Firmen rechnen die Erdarbeiten heraus, andere die Kellerabdichtung oder das Gerüst. Vergleichen Sie deshalb Leistungsverzeichnisse Position für Position, nicht Endsummen.
Der Ablauf Schritt für Schritt
Baustelleneinrichtung und Erdarbeiten
Vor dem ersten Bagger steht die Vermessung. Ein Vermesser überträgt die genehmigte Lage des Hauses mit dem Schnurgerüst auf das Grundstück, danach werden Mutterboden abgetragen und die Baugrube ausgehoben. Was der Bagger dabei findet, hat ein Baugrundgutachten im besten Fall vorher beschrieben.
Bodenplatte oder Keller
Auf die Sauberkeitsschicht kommen Abdichtung, Bewehrung und Beton. Beton erreicht seine Normfestigkeit nach 28 Tagen, für die nächsten Arbeitsschritte belastbar ist er je nach Witterung deutlich früher. Diese Wartezeiten stehen in jedem seriösen Terminplan, auch wenn auf der Baustelle scheinbar nichts passiert.
Wände und Decken
Jetzt wächst das Haus geschossweise. Die Maurer stellen die tragenden Wände, darauf kommt die Geschossdecke aus Ortbeton oder Fertigteilen, dann folgt das nächste Geschoss. Ringanker und Stürze binden das Mauerwerk zusammen und tragen die Lasten über Fenster- und Türöffnungen ab.
Märkische Projekt Bau führt diese Arbeiten mit eigenen Maurern und Betonbauern aus statt mit Subunternehmern. Beim Neubau eines Einfamilienhauses mit Büro kamen Rohbau und Ausbau aus einer Hand. Für den Bauherrn heißt das: ein Ansprechpartner, keine Schnittstellen zwischen fremden Kolonnen.
Dachstuhl und Richtfest
Den Abschluss macht die Zimmerei. Sie fertigt und richtet den Dachstuhl, bei Bedarf auch Holztragwerke oder Holzständerwände für Anbauten und Aufstockungen. Steht der Dachstuhl, wird Richtfest gefeiert, und der Rohbau ist fertig. Regendicht wird das Haus erst mit der Dacheindeckung, die möglichst direkt danach folgen sollte.
Wie lange der Rohbau dauert
Eine pauschale Bauzeit gibt es nicht. Beim Einfamilienhaus ohne Keller liegt der reine Rohbau oft bei einigen Wochen, mit Keller, verwinkeltem Grundriss oder schwierigem Baugrund werden Monate daraus. Entscheidend sind wenige Faktoren, die sich vor Baubeginn benennen lassen.
| Faktor | Wirkung auf die Bauzeit |
|---|---|
| Keller statt Bodenplatte | Mehr Aushub, Abdichtung und Wartezeiten, oft mehrere Wochen zusätzlich |
| Baugrund und Grundwasser | Bodenaustausch oder Wasserhaltung verlängern die Erdarbeiten |
| Witterung | Frost stoppt Beton- und Mauerarbeiten ohne Schutzmaßnahmen |
| Bauweise | Vorgefertigte Decken und Holzständerelemente verkürzen die Montage |
| Änderungen während des Baus | Jede Umplanung kostet Prüfung, Material und Takt |
Die Witterung ist der Faktor, den niemand steuert. Unter rund fünf Grad Celsius bindet Beton langsamer ab, bei Frost drohen Schäden in frischem Beton und Mauermörtel. Winterbaustellen laufen trotzdem, mit Abdeckungen, angepassten Rezepturen und geändertem Takt, sie brauchen nur mehr Planung.
Was den Rohbau teurer macht
Pauschale Quadratmeterpreise helfen wenig, weil sie die Unterschiede zwischen Grundstücken verdecken. Aussagekräftiger sind die Positionen, an denen Rohbaukosten regelmäßig steigen.
- Baugrund: weicher Boden, Grundwasser oder Altlasten erzwingen aufwendigere Gründungen
- Keller: Aushub, wasserundurchlässiger Beton und Abdichtung kosten mehr als jede Bodenplatte
- Architektur: Vor- und Rücksprünge, Erker und Sonderformen erhöhen Schalungs- und Arbeitszeit
- Große Spannweiten: offene Grundrisse verlangen mehr Stahl und stärkere Decken
- Baustellenlogistik: enge Zufahrt oder fehlender Kranstellplatz verlangsamen jeden Arbeitsgang
Die meisten dieser Treiber stehen fest, bevor der erste Stein liegt. Ein Baugrundgutachten vor der Angebotsphase kostet wenig im Verhältnis zu dem, was eine falsch gewählte Gründung später kostet. Ein Festpreis ist nur so belastbar wie die Erkundung, auf der er beruht.
Eigene Maurer, Betonbauer und Zimmerer
Märkische Projekt Bau baut seit 1999 von Wildau aus in Berlin und Brandenburg. Maurer, Betonbauer und Zimmerei sind eigene Gewerke im Haus, vom Einfamilienhaus über den Anbau bis zur Gewerbehalle. Wer den Rohbau mit eigenen Leuten stellt, behält Qualität und Termine der ersten Bauphase im eigenen Betrieb.
Auf den Rohbau folgen Gebäudehülle und Ausbau, zusammen ergibt das ein schlüsselfertiges Gebäude. Wie diese Phasen ineinandergreifen, zeigt der Beitrag zum schlüsselfertigen Bauablauf am Beispiel der Halle für BERTH Werbung in Gallun, die nach 10 Monaten fristgerecht übergeben wurde.
Ihr nächster Schritt
Wenn Sie einen Neubau, Anbau oder eine Halle planen, sprechen Sie mit uns, bevor das Leistungsverzeichnis steht. Rufen Sie an unter +49 3375 95 09 70 oder schreiben Sie über die Kontaktseite. Märkische Projekt Bau baut im Umkreis von rund 50 Kilometern um Wildau, von Königs Wusterhausen über Zeuthen bis Ludwigsfelde und Mittenwalde.
