Mehr Platz, ohne umzuziehen: Ein Anbau erweitert die Wohnfläche auf dem eigenen Grundstück, als zusätzliches Zimmer, größere Küche oder separate Einliegerwohnung.
Ob das geht, entscheidet sich an zwei Stellen. Das Grundstück muss die zusätzliche Fläche hergeben, und der Bestand muss den Anschluss verkraften. Beides lässt sich prüfen, bevor ein Architekt zeichnet.
Anbau oder Aufstockung
Beide Wege schaffen Wohnraum aus dem Bestand, setzen aber an unterschiedlichen Stellen an. Die Aufstockung braucht Tragreserve in Wänden und Fundament, der Anbau braucht freie Fläche auf dem Grundstück. Wo das Grundstück knapp ist, führt der Weg eher nach oben, wie im Beitrag zur Aufstockung beschrieben.
Der Anbau hat einen praktischen Vorteil: Er entsteht neben dem bewohnten Haus. Der Rohbau wächst draußen, und erst beim Durchbruch wird es im Haus staubig. Bei der Aufstockung steht dagegen zeitweise das Dach offen, mit allem, was das für die Bewohner darunter bedeutet.
Was der Bebauungsplan zulässt
Ein Anbau mit Aufenthaltsräumen ist in Berlin und Brandenburg in aller Regel genehmigungspflichtig. Verfahrensfrei sind nur kleine Vorhaben wie Terrassenüberdachungen, und dazu zählt ein bewohnter Anbau nicht.
Bevor jemand entwirft, lohnt der Blick in den Bebauungsplan. Dort steht, wie viel vom Grundstück überbaut werden darf und wo.
- Grundflächenzahl: welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, den Bestand eingerechnet
- Baugrenzen und Baulinien: innerhalb welchen Fensters der Anbau stehen darf
- Abstandsflächen: in Berlin und Brandenburg in der Regel 0,4 der Wandhöhe, mindestens 3 m zum Nachbargrundstück
- Gestaltungsvorgaben der Gemeinde, etwa zu Dachform oder Fassade
Genehmigungsfreistellung
Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und hält dessen Festsetzungen ein, kann die Genehmigungsfreistellung greifen. Dann prüft die Bauaufsicht nicht förmlich, die Verantwortung für die Einhaltung bleibt aber beim Bauherrn. Welche Unterlagen die Behörde sehen will und wie das Verfahren läuft, steht im Beitrag zum Bauantrag in Brandenburg.
Der Anschluss an den Bestand ist die eigentliche Aufgabe
Der neue Baukörper für sich ist einfacher Rohbau: Fundament, Wände, Decke, Dach. Anspruchsvoll wird es dort, wo Alt und Neu zusammentreffen.
Der Anbau bekommt ein eigenes Fundament und setzt sich in den ersten Jahren anders als der Bestand. Damit an der Nahtstelle keine Risse durch Wände und Abdichtung laufen, trennt eine Bewegungsfuge beide Baukörper, und die Anschlüsse an Dach und Fassade werden darauf ausgelegt.
Dazu kommt der Durchbruch. Aus einer tragenden Außenwand wird eine Öffnung zum neuen Raum, und die Lasten darüber müssen über einen Sturz oder eine Abfangung neu geführt werden. Diese Abfangung rechnet der Tragwerksplaner, bevor die Säge ansetzt.
Ein Bodengutachten am Anfang klärt, wie tief gegründet werden muss und ob Grundwasser eine Rolle spielt. Gerade in den Niederungslagen rund um Wildau, Königs Wusterhausen und Zeuthen ist das keine Formalität.
Was den Anbau teuer macht
Pauschale Quadratmeterpreise helfen beim Anbau wenig, weil zwei Vorhaben gleicher Größe völlig unterschiedlich liegen können. Belastbar wird die Zahl erst mit Entwurf, Bodengutachten und einem Blick auf den Bestand. Die großen Hebel sind immer dieselben.
| Faktor | Wirkung auf die Kosten |
|---|---|
| Gründung und Baugrund | Tragfähiger Boden erlaubt eine einfache Flachgründung; weicher Boden oder hohes Grundwasser verlangen mehr Aufwand im Erdbau |
| Anschluss an den Bestand | Bewegungsfuge, Abdichtung und Dachanschluss sind Handarbeit und hängen am Zustand der alten Fassade |
| Durchbruch und Abfangung | Größe der Öffnung und Lage der tragenden Wände bestimmen den statischen Aufwand |
| Bauweise | Mauerwerk bietet Robustheit und Schallschutz, Holzständer kommt vorgefertigt und ist schnell montiert |
| Dachform | Ein Flachdach ist die einfachste Lösung; ein an den Bestand angeschlepptes Dach mit gleicher Eindeckung kostet mehr Zimmerer- und Dachdeckerarbeit |
| Haustechnik | Heizung, Elektro und gegebenenfalls Wasser werden aus dem Bestand verlängert; die Länge und Lage der Trasse entscheidet über den Aufwand |
Bei der Bauweise spielt uns die eigene Fertigung in die Karten. Unsere Maurer und Betonbauer errichten den massiven Rohbau, die eigene Zimmerei fertigt Dachstühle und Holzständerwände. Welche Mischung zum Haus passt, ergibt sich aus Entwurf und Statik.
GEG und Förderung
Für den neuen Gebäudeteil gilt das Gebäudeenergiegesetz. Außenwände, Fenster, Dach und Bodenplatte des Anbaus müssen aktuelle Dämmwerte einhalten, und ab rund 50 m² zusätzlicher beheizter Fläche kommt der Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz dazu.
Eine eigene Förderung für den Anbau gibt es nicht, denn gefördert wird die Sanierung von Bestand, nicht neue Fläche. Interessant wird es, wenn Sie den Altbau mitsanieren: Für Dämmung, Fenster oder eine neue Heizung greifen die BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen oder alternativ der Steuerbonus nach § 35c EStG.
So läuft ein Anbau typischerweise ab
- Prüfung von Bebauungsplan, Abstandsflächen und Grundflächenzahl
- Bodengutachten und Bestandsaufnahme am Haus
- Entwurf, statische Berechnung und Bauantrag oder Genehmigungsfreistellung
- Erdbau und Gründung, dann Rohbau des neuen Baukörpers
- Dach, Fenster und Fassade, bis der Anbau dicht ist
- Durchbruch zum Bestand, danach Ausbau und Haustechnik
Die Reihenfolge hält das Haus so lange wie möglich geschlossen. Bis zum Durchbruch wohnen Sie neben der Baustelle, nicht in ihr.
Nach diesem Muster haben wir für die Wohnungsbaugesellschaft Märkische Heimat in Ludwigsfelde einen Gemeinschaftsraum an ein bewohntes Mehrfamilienhaus angebaut, mit Erdbau, Rohbau, Fassade und Dacheindeckung aus einer Hand. Drei Wohnungen wurden dabei im laufenden Betrieb umgebaut.
Ihr nächster Schritt
Am Anfang stehen zwei Fragen: Was lässt der Bebauungsplan zu, und was verträgt der Bestand am Anschlusspunkt. Beides klären wir in einer kostenlosen Erstberatung. Als Schlüsselfertigbetrieb übernehmen wir Planung, Bauantrag und Ausführung mit eigenen Maurern, Betonbauern und Zimmerern; was dazugehört, steht unter Leistungen.
Rufen Sie uns an unter +49 3375 95 09 70 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Wir bauen in Berlin und Brandenburg im Umkreis von rund 50 km um Wildau.
