Kernsanierung heißt: Das Gebäude wird bis auf die tragende Struktur zurückgebaut. Übrig bleiben Gründung, tragende Wände, Decken und Dachstuhl. Alles andere, von der Elektroleitung bis zum Estrich, kommt neu.
Dieser Beitrag beschreibt, was vor dem ersten Abbruchhammer geklärt sein muss, in welcher Reihenfolge die Arbeiten laufen und welche Positionen die Kosten treiben. Er richtet sich an Eigentümer in Berlin und Brandenburg, die einen Altbau übernommen haben und wissen wollen, worauf sie sich einlassen.
Kernsanierung, Sanierung, Modernisierung
Die drei Begriffe werden durcheinandergeworfen, und das kostet später Geld. Eine Modernisierung tauscht einzelne Bauteile aus, etwa Fenster oder die Heizung. Eine Kernsanierung entfernt den kompletten Ausbau und baut ihn neu auf. Der Unterschied ist nicht sprachlich, er entscheidet über Genehmigung, Förderweg und Bauzeit.
- Nichttragende Innenwände, Türen und Zargen
- Estrich, Bodenbeläge und abgehängte Decken
- Putz, wenn die Wände neu aufgebaut werden
- Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation samt Leitungen
- Alte Dämmung, Bäder und Küchen
Stehen bleibt die Statik. An dieser Grenze entscheidet sich, ob die Kernsanierung ein überschaubares Projekt wird oder ein schwieriges. Wer tragende Wände öffnen will, braucht einen Statiker, bevor jemand den ersten Meißel ansetzt.
Was vor dem ersten Abbruch geklärt sein muss
Statik und tragende Struktur
Alte Bestandspläne stimmen selten mit dem Gebäude überein. Ein Aufmaß vor Ort und die Prüfung der Tragstruktur sagen, welche Wand tragend ist und welche nicht. Erst danach lässt sich ein Grundriss planen, der ohne teure Abfangungen auskommt. Jeder Durchbruch in einer tragenden Wand braucht einen Sturz oder Träger, jede zusätzliche Last einen Nachweis bis hinunter in die Gründung.
Schadstoffe im Bestand
Gebäude aus den Jahrzehnten vor 1990 enthalten oft Stoffe, die heute niemand mehr verbauen darf. Asbest steckt in Bodenplatten, Fliesenklebern, Wellplatten und Rohrisolierungen, in Deutschland gilt seit 1993 ein Verbot. Alte Mineralwolle aus der Zeit vor 1996 gilt als potenziell krebserzeugend, PAK-haltiger Schwarzkleber sitzt unter Parkett, PCB findet sich in Fugenmassen und Anstrichen. Ein Schadstoffgutachten mit Materialproben gehört zu den günstigsten Positionen im ganzen Projekt.
Genehmigung und Denkmalschutz
Reine Instandsetzung im Inneren ist meist verfahrensfrei. Sobald Sie tragende Bauteile ändern, Öffnungen in der Fassade verschieben oder die Nutzung ändern, wird ein Verfahren nach der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) fällig. Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, klären Sie mit der unteren Bauaufsichtsbehörde, bevor Sie den Abbruch beauftragen. Wie ein Antrag abläuft, steht im Beitrag zum Bauantrag in Brandenburg.
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, kommt eine denkmalrechtliche Erlaubnis dazu, und die Denkmalbehörde redet bei Fenstern, Putz und Farbton mit. Märkische Projekt Bau arbeitet am denkmalgeschützten Straßenbahndepot in Alt-Heiligensee mit, wo neue Mauerwerkswände und Stahlbetondecken in den Bestand eingezogen wurden. Solche Projekte brauchen mehr Zeit, weil jede Abweichung vom Bestand abgestimmt wird.
Die Reihenfolge auf der Baustelle
Entkernung
Zuerst kommt der Rückbau von Hand und mit Kleingerät. Sortenreines Trennen ist Pflicht, die Gewerbeabfallverordnung verlangt getrennte Fraktionen für Holz, Metall, Bauschutt, Gips und Dämmstoffe. Deshalb stehen vor dem Haus mehrere Container nebeneinander und nicht einer. Die Entkernung geht schneller, als die meisten Bauherren erwarten, und erzeugt mehr Staub und Lärm, als die Nachbarn erwarten.
Rohbauarbeiten im Bestand
Jetzt entsteht der neue Grundriss. Durchbrüche werden gesägt und abgefangen, neue Wände gemauert oder als Holzständerwand gestellt, Decken ertüchtigt oder ersetzt. Diese Phase entscheidet über den Terminplan, denn hier tauchen die Überraschungen auf: feuchtes Mauerwerk, marode Deckenbalken, Fundamente, die flacher gründen als angenommen.
Märkische Projekt Bau führt diese Arbeiten mit eigenen Maurern, Betonbauern und Zimmerern aus. Beim Förderbereich der Berliner Werkstätten wurde der Bestandsbau komplett entkernt, die Grundrisse wurden angepasst, die Dächer neu gedeckt und die Fassade auf einen aktuellen Energiestandard gebracht, parallel zu zwei Anbauten. Welche Gewerke am Rohbau arbeiten, beschreibt der Beitrag zum Rohbau.
Haustechnik, Hülle und Ausbau
Elektro, Sanitär und Heizung werden neu verlegt, solange die Wände offen sind. Parallel läuft die Hülle mit Dach, Fenstern, Dämmung und Fassade. Die Reihenfolge ist nicht beliebig: Dach und Fenster sollten dicht sein, bevor Estrich und Putz ins Haus kommen.
Den Abschluss macht der Ausbau, also Trockenbau, Estrich, Putz, Fliesen, Türen, Böden und Malerarbeiten. Estrich und Putz bringen viel Wasser ins Gebäude, und das muss wieder heraus. Diese Trockenzeiten stehen in jedem seriösen Terminplan und lassen sich nicht wegverhandeln, nur mit Bautrocknern etwas verkürzen.
| Phase | Was passiert | Häufigste Überraschung |
|---|---|---|
| Bestandsaufnahme | Aufmaß, Statik, Materialproben | Die vorhandenen Pläne passen nicht zum Gebäude |
| Entkernung | Rückbau des Ausbaus, sortenreine Entsorgung | Asbest oder alte Mineralwolle tauchen auf |
| Rohbau im Bestand | Durchbrüche, Abfangungen, neue Wände und Decken | Feuchtes Mauerwerk oder marode Deckenbalken |
| Haustechnik und Hülle | Elektro, Sanitär, Heizung, Dach, Fenster, Dämmung | Lieferzeiten für Fenster und Wärmeerzeuger |
| Ausbau | Trockenbau, Estrich, Putz, Böden, Malerarbeiten | Die Trockenzeiten fehlen im Terminplan |
Was die Kosten treibt
Quadratmeterpreise aus dem Internet helfen bei einer Kernsanierung noch weniger als beim Neubau, weil jeder Bestand anders kaputt ist. Aussagekräftig sind die Positionen, an denen die Summe regelmäßig wächst.
- Schadstoffe: Asbestarbeiten nach TRGS 519 verlangen Fachbetrieb, Abschottung und gesonderte Entsorgung
- Statik: jeder Durchbruch in einer tragenden Wand kostet Träger, Abfangung und Nachweis
- Feuchtigkeit: nasse Keller und Salzausblühungen verlangen Abdichtung und Sanierputz
- Decken: alte Holzbalkendecken erfüllen selten heutige Anforderungen an Schall- und Brandschutz
- Denkmalschutz: abgestimmte Sonderlösungen bei Fenstern, Putz und Fassade
- Zugang: enge Baustellen ohne Kranstellplatz verteuern jeden Transport
Der teuerste Fehler ist die Beauftragung ohne Bestandsaufnahme. Ein Angebot, das auf Annahmen beruht, wird während der Bauzeit zu Nachträgen. Ein Angebot, das auf Aufmaß, statischer Prüfung und Schadstoffgutachten beruht, hält.
Energiestandard und Förderung
Sobald Sie mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils ändern, greifen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an dieses Bauteil. Bei einer Kernsanierung betrifft das fast die gesamte Hülle: Fassade, Dach, Fenster und oberste Geschossdecke. Ob sich der Sprung auf ein gefördertes Effizienzhaus rechnet oder Einzelmaßnahmen günstiger sind, rechnet ein Energieberater durch. Die Wege beschreiben die Beiträge zu den BAFA-Einzelmaßnahmen und zu Jung kauft Alt. Stellen Sie den Antrag vor der Beauftragung und prüfen Sie vorher die aktuellen Bedingungen und die Mittelverfügbarkeit des Programms.
Kernsanierung mit eigenen Gewerken
Märkische Projekt Bau baut seit 1999 von Wildau aus in Berlin und Brandenburg und übernimmt Sanierungen im Bestand vom Rückbau bis zur Übergabe. Maurer, Betonbauer und Zimmerei sind eigene Gewerke im Haus, dazu kommt die Anerkennung als zertifizierter Fachbetrieb für Brandschutz, die im Bestand bei Wänden, Decken und Durchdringungen regelmäßig gebraucht wird. Muss ein Gebäude während der Arbeiten weiter genutzt werden, gelten andere Regeln, wie der Beitrag zum Umbau im laufenden Betrieb zeigt.
Ihr nächster Schritt
Wenn Sie einen Altbau gekauft haben oder ein eigenes Gebäude kernsanieren wollen, lassen Sie den Bestand ansehen, bevor Sie Leistungen ausschreiben. Rufen Sie an unter +49 3375 95 09 70 oder schreiben Sie über die Kontaktseite. Märkische Projekt Bau arbeitet im Umkreis von rund 50 Kilometern um Wildau, von Königs Wusterhausen über Zeuthen bis Ludwigsfelde und Mittenwalde.
